부동산 경매 감정가는 시세가 아니다!

우리는 부동산을 매수하기 위해 인근 중개소에 방문하여 물건을 보고 매도자가 제시한 가격에서 매수를 결정합니다.

중개소를 통한 거래는 이미 시세가 정해져 있기 때문에 가격에 대하여 고민을 할 필요가 없고 구입여부만 결정하면 되는 것이죠. 일반 매매와 부동산 경매의 가장 큰 차이가 바로 여기에 있습니다.

 

부동산 경매는 법원에 가서 내가 입찰가를 정하고 내가 원하는 가격으로 매수할 수 있게 되는 것이 부동산 경매의 가장 큰 장점입니다.

 

부동산 경매의 기본은 시세보다 싸게 사서 시세대로 판다, 또는 시세보다 싸게 사서 시세대로 빌려준다입니다. 이 두 가지 이유만 봐도 부동산 경매는 참 매력적인 시장 아닌가요?

 

이 매력적인 시장에서 좋은 가격으로 낙찰을 받기 위해선 우리는 해당 물건의 정확한 시세를 알아야 합니다. 하지만 경매를 접해보지 않은 부린이분들이라면 해당 물건의 감정가에 눈이 갈 것이며, 이게 해당 물건의 시세라고 착각할 수 있습니다.

 

감정가라고 적혀있으니 해당 물건의 시세 아닐까?

 

오늘은 부린이 분들과 부동산 경매에서 가장 중요하지만 가장 중요하지 않은 감정가를 알아보고, 부동산 경매 실제 사례를 보면서 감정가와 낙찰가의 차이를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 1. 부동산 경매 감정가는?

 

- 감정평가액이란? (감정가)

• 집행 법원은 감정인에게 부동산 평가를 맡기고, 평가를 통해 산출된 평가액을 최저 매각 가격으로 정하게 된다. 감정인의 평가액을 최저 매각 가격으로 반드시 정하는 것은 아니지만 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저 매각 가격으로 정하고 있다. 감정평가서는 감정 가격의 결정을 뒷받침하며 응찰자들이 이해할 수 있도록 감정가의 산출 근거를 밝히고 평가 요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부해야 한다.

 

 

- 감정평가의 절차

• 기본적 사항의 확정 → 처리계획의 수립 → 대상물건의 확인 → 자료수집 및 정리 →자료 검토 및 가격 형성 요인의 분석 → 평가방법의 선정 및 적용 → 평가가액의 결정 및 표시
• 능률적인 평가를 위해 상황에 따라 순서를 조정할 수 있다.

 

 

- 감정가는 왜 시세가 아닐까?

• 경매물건은 경매개시부터 최초 매각까지 5~6개월 정도 소요되고 유찰 때마다 1개월의 시간이 소요되며, 재매각 사건의 경우 3개월 정도 더 걸린다. 부동산 경매 진행과정에서 최초 경매 개시일부터 경매 종결일까지 보통 10개월 내외로 마무리되지만, 채권자의 변경 신청, 거듭된 유찰, 유치권 신고등 기타 이해관계인의 이의신청이 요청되면 경우에 따라 20개월 이상 소요가 되기도 한다.
• 부동산 경매 개시일 기준 감정평가사의 감정가로 물건을 조사하다 보면, 감정가 자체가 이미 지난 데이터이기 때문에 실제 시세와 다르다는 것을 알 수 있을 것이다. 그나마 아파트는 같은 단지 같은 평형의 매매가를 보면 쉽게 비교가 되지만, 상가나 빌라, 다가구 주택은 비교 대상이 없기 때문에 절대 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하면 안 된다.

 

 

 

 

 2. 실제 사례. 

 

부동산 경매 실제 낙찰건을 보면서 감정가를 기준으로 왜 입찰가를 정하면 안 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

-사건번호 2019 타경 6061-

부동산경매-실제사례1

• 용도 : 아파트
• 매각기일 : 2020년 12월 15일
• 감정가 : 705,000,000원 
• 낙찰가 : 830,100,000원 (118%) 
• 입찰일 기준 최근 실거래가 : 8억 7,000~9억 6,000

우측 네모칸을 보면 매각기일 기준 가장 최근 실거래가를 볼 수 있습니다.

감정가 기준으로 낙찰가를 본다면 비싸게 낙찰받은 것이지만, 당시 최근 실거래가 기준으로 낙찰가를 본다면 시세보다 저렴하게 산 것입니다. 하지만 모르는 사람들은 너무 비싸게 샀다고 말할 것입니다. 단순히 감정가보다 높게 낙찰받은 것만 보기 때문이죠.

 

 

-2019 타경 100852-

부동산경매-실제사례2

• 용도 : 아파트
• 매각기일 : 2020년 12월 08일
• 감정가 : 540,000,000원 
• 낙찰가 : 646,345,678원 (120%) 
• 입찰일 기준 최근 실거래가 : 6억 9,400~7억 2,000

위 두 물건을 보면 당시에 실거래된 시세보다 더욱 저렴하게 낙찰받은 것을 알 수 있습니다. 부동산 경매에서 아파트만 있을까요?

용도를 바꿔서 월세 투자자들이 좋아하는 오피스텔도 보겠습니다.

 

 

-2020 타경 53077-

부동산경매-실제사례3

• 용도 : 오피스텔(주거)
• 매각기일 : 2021년 1월 19일
• 감정가 : 245,000,000원 
• 낙찰가 : 249,170,000원 (102%) 
• 입찰일 기준 최근 실거래가 : 2억 6,000~3억 500

 

---

 

아파트와 오피스텔 두 가지 사례로 감정가와 낙찰가의 차이를 알아보았습니다. 내용을 잘 보셨다면 감정가를 기준으로 입찰하면 안 되는 이유를 알 수 있을 것입니다. 부동산 경매의 가장 큰 장점은 내가 원하는 가격으로 물건을 매수하는 것이지만, 해당 물건의 시세를 잘못 알고 입찰을 하게 된다면 경매의 큰 장점이 오히려 내 자산을 잃도록 만드는 엄청난 리스크로 돌아올 수 있습니다.

 

부동산 경매는 리스크를 없애고 안전하게 자산을 늘리는데 그 목적이 있습니다. 정형화된 아파트나 오피스텔도 감정가와 낙찰가의 차이가 분명한데 다른 용도의 물건은 어떨까요? 아파트나 오피스텔은 시세의 비교대상이 있기 때문에 어렵지 않지만 문제는 상가와 다세대, 다가구 등 비교대상이 없는 물건의 시세조사입니다. 

 

감정가를 보는 것은 좋습니다. 하지만 감정가를 해당 물건의 '가격'으로 보시면 절대 안 됩니다. 

 

---

 

제가 투자를 하면서 가장 싫어하는 말이 '하이리스크 하이리턴'입니다.

 

투자는 안전하게 해야 합니다. 부동산 투자에서 경매는 안전 마진을 목표로 입찰을 해야 하고, 재개발은 관리처분 이후에 들어가고, 갭 투자는 수요의 근간이 있는 곳에 가야 합니다. 순간의 실수로 투자금만 잃는 것은 문제가 되지 않습니다. 문제는 투자금을 잃으면서 '시간'도 잃게 되는 것입니다.

 

제가 저번에 말씀드린 투자자에게 '시간'은 돈이라는 말 기억하시죠?

 

부동산 경매 감정가는 부동산 상승장이든 하락장이든 절대로 물건의 시세가 될 수 없음을 꼭 기억하시기 바랍니다. 다음 시간에도 부린이의 관점으로 부동산 경매를 알아보도록 하고, 위 내용에 있어서 궁금하신 사항이 있으시면 댓글로 부탁드리겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

부동산 경매 입찰표 작성법

부동산 경매 입찰표 작성법