부동산 경매 권리분석 부린이도 한다.
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.
그동안 경매 물건은 많이 보셨나요? 부동산 경매 물건을 많이 보셨다면 권리분석에서 어려움은 없으셨나요?
오늘은 여러분과 함께 실제 물건으로 부동산 경매 권리분석하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
제가 그동안 올려드린 내용을 기본적으로 숙지하셨다는 전제하에 진행할 예정이니, 전에 올려드린 '권리분석 알아가기'를 읽고 오신다면 많은 도움이 되실 것입니다.
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경매는 쉽습니다.
부동산 경매를 자격증 시험처럼 공부하지 마세요.
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부동산 경매를 알려주는 학원이나, 컨설팅 업체들을 보면 경매를 대단히 위험하고 초보들은 하기 어려운 고급 기술이라고 말을 하는데 오늘 제가 그 고정관념을 부셔드리겠습니다.
1. 부동산 경매 : 2020 타경 2309
(빨간 네모칸 = 대항력, 파란 네모칸 = 말소기준권리)
▶ 감정가 : 174,000,000원
▶ 최저가 : 121,800,000원 (70%)
▶ 보증금 : 12,180,000원 (10%)
▶ 등기사항 (말소기준권리) : 가압류 / 2019-11-08 국민은행 (74,517,766원)
▶ 대항력 여부 : 말소기준 권리 2019-11-08보다 전입일자 2016-12-19이 빠르기 때문에 대항력이 있음. 임차인은 2020-05-22일 배당신청을 통해 보증금을 받을 수 있으나, 미배당 금액이 있기 때문에 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 함.
▶ 결론 : 최저입찰가 121,800,000원으로 낙찰받을 시 임차인의 미배당금 327,700원의 추가금이 들어감.
꿀팁 A~Z ) 이거 이해가 안 돼요!
낙찰금액이 121,800,000원이면 대항력이 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 왜 전부 받지 못할까요?
배당 순위를 보면 알 수 있습니다. 경매 신청자인 하나캐피탈이 경매신청 비용인 2,127,680원을 먼저 받아가기 때문에 이 금액을 먼저 배당하고 대항력 있는 임차인의 보증금을 배당하는 것입니다. 배당이 진행되면 경매신청 비용에 우선변제권이 있기 때문에 가장 먼저 준다고 생각하시면 됩니다.
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야 대항력도 좋고 가압류도 좋은데... 이거 낙찰되면 경매 신청자에게 신청비용부터 주자.
그동안 돈 못 받은 것도 서러운데 경매신청 비용까지 부담하는 건 좀 아니잖아?
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2. 부동산 경매 : 2020타경35729
▶ 감정가 : 109,000,000원
▶ 최저가 : 109,800,000원 (100%)
▶ 보증금 : 10,900,000원 (10%)
▶ 등기사항 (말소기준권리) : (근) 저당 / 2011-10-25 현대이피 (100,000,000원)
▶ 대항력 여부 : 말소기준 권리 2011-10-25보다 전입일자 2011-09-30이 빠르기 때문에 대항력이 있음. 임차인은 2020-09-17일 배당신청을 통해 보증금 전액을 받을 수 있다.
▶ 결론 : 최저가 109,000,000원으로 낙찰받을 시 대항력 있는 임차인의 보증금 47.000.000원은 2020-09-17 배당신청을 통해 전액 배당받음으로 낙찰자에게 인수되는 금액 없이 소멸된다.
3. 부동산 경매 : 2019 타경 9829
▶ 감정가 : 320,000,000원
▶ 최저가 : 256,000,000원 (80%)
▶ 보증금 : 25,600,000원 (10%)
▶ 등기사항 (말소기준권리) : (근) 저당 / 2017-01-18 김철 (45,000,000원)
▶ 대항력 여부 : 말소기준 권리 2017-01-18보다 전입일자 2016-06-24가 빠르기 때문에 대항력이 있음. 임차인은 2020-01-02일 배당신청을 통해 보증금을 받을 수 있으나, 낙찰 금액에 따라서 인수되는 금액이 있을 수 있다.
▶ 결론 : 최저가 256,000,000원으로 낙찰받을 시 대항력 있는 임차인의 보증금 270.000.000원 중 252,849,500원을 배당, 미배당금 17,150,500원을 낙찰자가 인수해야 한다.
꿀팁 A~Z ) 이거 이해가 안 돼요!
사건번호 : 2019 타경 9829 내용을 보시면 임차인이 직접 경매를 신청한 경우입니다. (개인 정보 보호를 위해 임차인의 이름은 모자이크 처리했습니다.)
강제경매 2019-12-26 청구금액 270,171,100원
그렇다면 임차인은 왜 경매신청을 한 것일까요?
"아마도 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금을 반환받기 위해 경매 신청한 건 아닐까요?"
부동산 경매 권리분석 (전세권)
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 여러분은 '전세권'이라는 것을 알고 계신가요? 전세계약과 '전세권'을 읽었을 때 비슷한 단어로 같은 뜻이라고 생각하실 수 있겠지만, 전세권과 전세계약
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부동산 경매 권리분석 (전세권) 해당 내용을 보시면 전세 계약한 임차인도 경매신청을 할 수 있다고 말씀드렸습니다. 경매 신청자인 임차인은 현재도 해당 부동산을 점유하고 있고, 전입신고를 통해 대항력도 갖추고 있으니 보증금 2억 7천은 끝까지 지킬 수 있을 것입니다.
중요한 내용은 아니지만 모르고 있을 때 보이지 않던 내용이 이제는 하나씩 보이는 게 재미있지 않나요? 이렇게 우리는 한 걸음씩 나아가면서 경매로 낙찰을 받고 부동산 재테크의 초석을 이뤄가게 되는 것입니다.
지금까지 권리분석 연습을 해봤는데 어떠셨나요?
지금 내용을 전부 이해하지 못하셔도 상관없습니다. 앞으로 여러분들과 다양한 경매 물건을 보면서 권리분석도 해보고 입찰 연습도 해볼 테니까요.
이해하기 어려우셔도 일단 따라오셔야 합니다. 그리고 틈날 때마다 화면이 눈에 익숙해지도록 기계적으로 경매 물건을 검색하셔야 합니다.
멀리서 경매 물건을 찾을 필요도 없이 지금 거주하고 계시는 지역의 물건부터 검색해보세요. 그런 다음 근처 부동산에 가셔서 실제 거래되는 금액과 급매물의 시세도 알아보시기 바랍니다. 실제로 이 물건에 입찰을 들어간다고 생각하시고 조사를 해보시기 바랍니다.
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아는 만큼 보이고, 준비한 만큼 기회가 있습니다.
경매 책 열권 이십 권을 아무리 읽어봐도 한번 낙찰만 못합니다
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앞으로 여러분들이 직접 입찰까지 하실 수 있도록 부동산 경매의 알맹이만 알려드리겠습니다.
오늘 내용 중에 궁금하신 내용이 있으시면 댓글로 부탁드리며, 다음 시간에도 부린이의 관점으로 부동산 경매를 알아보도록 하겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사드립니다.
부동산 경매 권리분석 첫걸음
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 지금까지 부린이의 관점으로 부동산 경매에 대하여 글을 올렸습니다. '부동산 경매' 내용으로 누구든지 쉽고 이해할 수 있도록 내용을 적어봤는데 도움은
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부동산 경매 권리분석 (전세권)
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 여러분은 '전세권'이라는 것을 알고 계신가요? 전세계약과 '전세권'을 읽었을 때 비슷한 단어로 같은 뜻이라고 생각하실 수 있겠지만, 전세권과 전세계약
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부동산 경매 권리분석 (임차권등기)
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 저번 시간에 알려드린 부동산 경매 권리분석 (전세권) 잘 보셨나요? 처음 보는 단어들이 있을 수 있지만 제가 알려드린 내용을 이해만 하셔도 권리분석에
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