부동산 경매에서 대항력이란?
부동산 경매 권리분석에서 "대항력"은 아주 핵심적인 내용입니다. 부동산 경매 권리분석은 주택임대차 보호법으로 볼 수 있고, 주택임대차 보호법의 핵심은 대항력이기 때문에, 경매하는 분들 사이에서 "권리분석은 대항력으로 끝난다"라는 말이 생길 정도이기 때문입니다.
오늘은 여러분들과 부린 이의 관점으로 대항력은 무엇인지? 그리고 부동산 경매에서 대항력이 어떻게 작동하는지 아주 쉽게 알아보도록 하겠습니다.
1. 대항력이란 무엇인가요?
주택임대차 보호법안에 대항력이 있습니다 간단하게 주택임대차 보호법과 대항력에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
- 주택임대차 보호법
- 우리가 살고 있는 '주택'은 본인의 명의로 된 곳에서 거주하는 경우와, 임대차 계약을 통해 임차인의 입장으로 거주하는 경우로 나누어집니다. 주택보급률이 낮았던 과거에는 자가로 거주하는 경우보다 임대차 계약을 통해 임차인의 입장으로 거주하는 경우가 많았습니다. 국민들의 주거 안정을 위한 법적 테두리가 없었던 과거에는 임대인의 불합리한 요구에도 임차인은 응할 수밖에 없었으며, 임대인의 일방적인 통보로 임대차 계약이 해지되는 경우가 상당히 많았습니다.
- 이로 인해 정부는 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 1981년 3월 5일 주택임대차 보호법을 최초로 발의하게 되었습니다.
- 대항력
- 대항력이란 주택임대차 보호법에서 정의하는 임차인이 임대인으로부터 재산상의 불이익을 받지 않도록 하기 위한 최소한의 방어권이라고 볼 수 있습니다. 대항력의 요건은 "주택의 점유 + 주민등록(전입) + 다음날 00시 = 대항력의 성립"으로 볼 수 있으며, 성립된 대항력의 효력은 주택의 소유권 변경 여부에 상관없이 해당 주택의 계약된 임대차 기간 동안 거주할 수 있는 권리, 계약 만료 후 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 권리 이 두 가지의 권리로 볼 수 있습니다.
- 대항력은 부동산 경매에서도 동일하게 작동되고 있습니다. 다만 부동산 경매에서는 대항력의 요건과 말소기준 권리 분석에 따라 대항력 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인으로 나눌 수 있습니다. 쉽게 "주택임대차 보호법 = 대항력"이고 "대항력 = 권리분석의 핵심"이라고 생각하시면 됩니다.
- 대항력의 요건
- 일시적이라도 다른 곳으로 주소지를 이전하게 되면 해당 부동산에서 대항력을 상실하게 됩니다. 쉽게 지금 살고 있는 주택에서 보증금을 돌려받지 않고 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다면, 전입에 대한 대항력의 요건이 상실되었으므로 보증금에 대한 권리를 지킬 수 없게 됩니다.
- 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항력이 인정된다. 이 말은 임차인과 세대를 같이하는 동거가족을 의미하는 것이며, 임차인을 제외한 동거인들은 점유 보조자로 인정되어 해당 주택에 주민등록을 하여도 임차인의 점유와 동일한 효력이 발생되어 대항력이 성립될 수 있습니다.
- 주민등록이 공부상의 표시와 일치하지 않는 경우 대항력이 인정되지 않는다. 쉽게 전입 시 단독주택(다가구)은 해당 부동산 등기부등본의 지번까지만 기재가 되어도 대항력이 인정되며, 공동주택(빌라, 아파트 등)은 지번을 포함해서 동-호수까지 기재가 되어야 대항력이 인정된다고 보시면 됩니다.
2. 부동산 경매에서 대항력이란?
이제 위에 알려드린 대항력이 부동산 경매에서는 어떻게 작동이 되는지 알아보도록 하겠습니다. 하지만 그전에 부동산 경매에서의 대항력은 일반 임대차 계약에서의 대항력과 다른 기준을 가지고 있다는 점을 알고 있어야 합니다. 일반적인 대항력은 대항력의 요건만(대항력의 요건 참조) 갖추게 되면 제삼자에게 임대인의 지위가 변경되어도 법으로 정해진 존속기간의 보장을 받게 되는 반면, 부동산 경매에서는 대항력의 요건을 갖추더라도 말소기준 권리보다 전입일이 앞서야 대항력을 행사할 수 있습니다.
쉽고 간단하게 말씀드리면 부동산 경매에서는 대항력이 있는 임차인과 없는 임차인 두 가지 경우로 나눌 수 있고, 대항력의 여부는 말소기준 권리 기준으로 전입일이 빠른 경우 대항력이 있고, 전입일이 말소기준 권리보다 느리거나 같은 날이면 대항력이 없다고 기억하시면 됩니다.
이론은 여기까지 하고 실제 부동산 경매 물건을 보며 대항력이란 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 실제 부동산 경매 물건 사례 (대항력 있음) O
대항력이 있는 임차인의 경우를 먼저 보겠습니다. 빠르게 권리 분석하겠습니다. 먼저 말소기준 권리 (근) 저당 광진산업 2020-02-25를 찾았습니다.
그렇다면 이번에는 낙찰자에게 인수되는 권리를 찾아보도록 하겠습니다. 말소기준 권리일이 2020-02-25보다 빠른 2019-09-27의 박현 O의 전입신고를 확인했습니다.
박현 O의 전입신고는 말소기준 권리보다 앞서있기 때문에 매각대금이 부족하게 되면 낙찰자에게 미배당 금이 인수되어 보증금을 지킬 수 있는 상황입니다.
임차인은 대항력의 요건을 갖추고 있고, 말소기준 권리보다 앞서서 전입신고가 이뤄졌기 때문에 부동산 경매에서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있게 되는 것입니다.
2. 실제 부동산 경매 물건 사례 (대항력 있음) O
이번에도 대항력 있는 임차인을 알아보겠습니다. 말소기준 권리 강제경매 2020-07-31 채주 O을 찾았습니다.
노진 O의 임차인의 2017-10-10 전입신고 내역을 확인합니다. 전입일이 말소기준 권리 2020-07-31보다 앞서서 신고되어있기 때문에 확인되지 않은 보증금의 전부가 낙찰자에게 인수되는 상황입니다.
1번 경우와는 다르게 확정일자도 없고, 배당신청도 하지 않은 상황입니다. 배당에서 배당신청을 하지 않은 임차인은 법원에서 배당을 받지 않고 낙찰자인 "나"에게 직접 받아 간다고 생각하시면 됩니다.
이런 물건은 꼼꼼하게 조사해서 실수 없이 입찰해야겠죠?
3. 실제 부동산 경매 물건 사례 (대항력 없음) X
대항력이 없는 임차인을 보겠습니다. 제일 먼저 말소기준 권리를 찾습니다. (근) 저당 삼성생명보험 2016-11-14를 찾았습니다.
말소기준 권리 앞에 낙찰자에게 인수되는 권리가 없는지 확인합니다. 소유권이란 권리는 말소기준 권리 종류에는 없는 내용이니 그냥 무시하시고 지나갑니다. 박향 O의 전입일이 2019-06-07로 말소기준 권리인 삼성생명보험보다 뒤에 설정되어있습니다.
대항력이 없는 임차인입니다.
임대차 계약을 정상적으로 하고 전입하는 날 전입신고도 하면서 대항력의 요건을 갖추었지만, 가장 중요한 말소기준 권리보다 늦게 전입신고하게 되어 보증금에 대한 손실을 피할 수 없는 상황입니다.
대항력을 행사할 수 있는 기준은 무조건 말소기준 권리보다 앞선 권리에서만 가능하다는 사실 꼭 명심하시기 바랍니다.
오늘은 대항력이란 권리가 부동산 경매에서는 어떤 식으로 해석이 되는지 실제 부동산 경매 물건을 보면서 알아보았습니다. 주택임대차 보호법을 알아야 대항력이 이해가 되고, 대항력을 알고 있어야 부동산 경매 권리분석이 가능하며, 대항력의 기준은 "말소기준 권리"를 기준으로 판단해야 한다는 것 이제 아시겠죠?
최대한 쉬운 내용으로 알려드리려고 했는데 어떠셨나요? 어려운 내용이라고 생각 마시고 이해가 가지 않는 부분은 천천히 다시 읽어보시길 권해드립니다.
다음 시간에도 부린 이의 관점으로 부동산 경매를 아주 쉽게 알아보도록 하겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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